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[AG体育]九月商业地产开发投资止增转降,超高层建筑“限高令”再升级 | 商业地产月报

[ 时间:2024-03-23 阅读:次 ]

本月,住建部、应急管理部联合发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》,“限高令”再升级,湖南发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,有序化解非住宅商品房库存。市场表现方面,1-9月投资同比下降1.1%,新开工面积同比下降18.3%,销售面积同比增长1.4%;1-10月,300城商办用地推出及成交面积同比均下降,成交楼面均价同比上涨,平均溢价率同比上升。企业和品牌动态方面,远洋资本收购大信商用信托70%股份,小米科技15.5亿拿下上海徐汇商办用地,拟建设上海总部。

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本期看点

01市场表现

?新房市场:1-9月投资同比下降1.1%,新开工面积同比下降18.3%,销售面积同比增长1.4%

?商办用地:1-10月,300城商办用地推出及成交面积同比均下降,成交楼面均价同比上涨,平均溢价率同比上升

?大宗交易:10月,中指数据库监测的重点城市共监测到商业地产大宗交易7笔

02企业动态

?远洋资本收购大信商用信托70%股份

?旭辉商业华住集团首次合作,酒店产品2022年面市

?万达商管正式递交招股书,携380个万达广场赴港上市

03品牌动态ag体育官网入口app181

?麦当劳中国新总部大楼正式启用,旗舰餐厅同日开业

?中国乐高乐园将落地四川,2023年开园

?小米科技15.5亿拿下上海徐汇商办用地,拟建设上海总部

04政策动态

?住建部、应急管理部:联合发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》

?湖南:推进非住宅商品房去库存,促进房地产市场平稳健康发展

市场表现

(一)新房市场:1-9月投资同比下降1.1%,新开工面积同比下降18.3%,销售面积同比增长1.4%

?从供应端来看:商业地产开发投资额同比下降1.1%

2021年1-9月,商业地产*开发投资额为13869亿元,同比下降1.1%,较19年同期下降2.6%,两年平均下降1.3%;商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%,较上年同期下降1.2个百分点。

2021年1-9月,商业地产新开工面积为14625万平方米,同比下降18.3%,较19年同期下降22.8%,两年平均下降12.2%;商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.6%,较上年同期下降1.6个百分点。

?从需求端来看:商业地产销售面积同比增长1.4%

2021年1-9月,商业地产销售面积为8229万平方米,同比增长1.4%,较19年同期下降14.5%,两年平均下降7.5%;商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.3%,较上年同期下降0.6个百分点。

*新房市场部分,商业地产指办公楼+商业营业用房,指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

图:2016年-2021年9月办公楼&商业营业用房开发经营指标占比

数据来源:中指数据CREIS

?开发投资额:办公楼与商业营业用房开发投资额同比均止增转降

办公楼:2021年1-9月,办公楼开发投资额为4446亿元,同比下降0.5%,与19年同期持平。

商业营业用房:2021年1-9月,商业营业用房开发投资额为9423亿元,同比下降1.3%,较19年同期下降3.8%,两年平均下降1.9%。

图:2016年-2021年9月商办开发投资额及同比增速

数据来源:中指数据CREIS

?开工面积:办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降,办公楼降幅较大

办公楼:2021年1-9月,办公楼新开工面积为3847万㎡,同比下降20.3%,较19年同期下降23.2%,两年平均下降12.4%。

商业营业用房:2021年1-9月,商业营业用房新开工面积为10778万㎡,同比下降17.5%,较19年同期下降22.7% ,两年平均下降12.1%。

图:2016年-2021年9月商办新开工面积及同比增速

数据来源:中指数据CREIS

?销售面积:办公楼与商业营业用房销售面积同比均继续增长,但仍未恢复至疫情前水平

办公楼:2021年1-9月,办公楼销售面积为2257万㎡,同比增长3.1%,较19年同期下降14.0%,两年平均下降7.3%。

商业营业用房:2021年1-9月,商业营业用房销售面积为5972万㎡,同比增长0.7%,较19年同期下降14.7%,两年平均下降7.6%。

图:2016年-2021年9月商办销售面积及同比增速

数据来源:中指数据CREIS

(二)商办用地:1-10月,300城商办用地推出及成交面积同比均下降;成交楼面均价同比上涨,平均溢价率同比上升

推出:2021年1-10月,300城商办用地推出规划建筑面积为17403万㎡,同比下降20.8%10月推出面积为1635万㎡,同比下降52.3%

成交:2021年1-10月,300城商办用地成交规划建筑面积为14114万㎡,同比下降24.5%10月成交面积为1232万㎡,同比下降58.5%

图:2016年1月-2021年10月300城商办用地推出及成交规划建筑面积

数据来源:中指数据CREIS

楼面均价:2021年1-10月,300城商办用地成交楼面均价为2433元/㎡,同比上涨10.9%10月成交楼面均价为2850,同比上涨65.8%

溢价率:2021年1-10月,300城商办用地平均溢价率为5.5%,同比下降0.7个百分点10月平均溢价率为6.5%,同比上升2.2个百分点

图:2016年1月-2021年10月300城商办用地楼面均价及平均溢价率

数据来源:中指数据CREIS

?300城中各线城市间分化仍较明显

量价趋势:1-10月,各线城市均量降价涨,溢价率方面,一、二线城市溢价率小幅上升,三四线城市有所下降。

供需趋势:整体来看,1-10月,各线城市商办用地推出及成交面积均有所下降,从溢价率来看,三四线城市依旧高于一二线城市,但各线城市间差距缩小。

一线城市:1-10月,300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为635万平方米,同比下降33.6%成交楼面均价为10327元/平方米,同比上涨15.2%平均溢价率为2.1%,同比上升1.7个百分点

二线城市:1-10月,300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为5541万平方米,同比下降23.3%成交楼面均价为2747元/平方米,同比上涨19.3%平均溢价率为4.9%,同比上升1.4个百分点

三四线城市:1-10月,300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为7937万平方米,同比下降24.4%成交楼面均价为1583元/平方米,同比上涨5.3%,涨幅较上年同期扩大4.6个百分点;平均溢价率为8.1%,同比下降5.0个百分点

图:2016年-2021年10月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源:中指数据CREIS

图:2016年-2021年10月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

数据来源:中指数据CREIS

?300城商办用地市场小结

从供应端来看,2021年1-10月,各线城市商办用地推出面积同比均下降,其中一线城市同比降幅超三成,二线城市同比降幅超两成,三四线城市同比降幅,在15%左右。

从成交端来看,2021年1-10月,各线城市商办用地成交面积同比均下降,其中一线城市同比降幅超三成,二线及三四线城市同比降幅均超两成。

从溢价率来看,2021年1-10月,一、二线城市商办用地平均溢价率均在5%以内,同比小幅上升,三四线城市溢价率在10%以内,同比下降,与一二线城市差距进一步缩小。

整体来看,2021年1-10月,300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降,降幅均在两成以上,成交楼面均价同比上涨10%左右,平均溢价率维持在5.5%的水平。

(三)大宗交易:10月,中指数据库监测的重点城市共监测到商业地产大宗交易7笔

数据来源:中指数据CREIS

企业动态

1、远洋资本收购大信商用信托70%股份

10月12日,远洋资本有限公司(下称“远洋资本”)通过指定主体新沃投资(New Harvest)成功收购新加坡大信商用信托管理有限公司(下称“管理公司”)70%股份,正式成为管理公司控股股东。管理公司为大信商用信托(Dasin Retail Trust,下称“DRT”)的管理人,目前负责管理DRT投资组合中7个位于粤港澳大湾区的购物中心。

信息来源:中指研究院综合整理

中指点评:

新型城镇化和消费升级推动商业地产市场发展,具备区位优势且运营状况良好的优质零售物业价值提升,可以为投资者带来较好的资本增值,大信商用信托资产包的7个项目即具备这样的优势。此外,在自2006年起,远洋集团与大信置业已陆续在粤港澳大湾区合作开发过多个综合体项目,中山也成为远洋集团在粤港澳大湾区拓展的一个发力点,此次收购恰好符合远洋集团目前“南移西拓”的战略走向,并为远洋资本进军海外打通渠道。

2、旭辉商业与华住集团首次合作,酒店产品2022年面市

10月19日,旭辉集团旗下旭辉商业与华住集团共同宣布签署合作协议。依托旭辉在商业板块多年的深耕和积累,结合华住集团在酒店行业的多元产品矩阵和开发经验,双方期待在未来的合作中打造出有态度、有温度,有生命力的“酒店+”产品。

信息来源:中指研究院综合整理

中指点评:

目前,华住集团已与融创、远洋等多家房企进行合作,对于房企来讲,酒店等长线发展的业务需要优质运营方的加入,以控制成本、提升轻资产管理能力。同时,对于以经济型酒店起家的华住集团,与头部房企的合作有助于其加速进入高端酒店市场。

3、万达商管正式递交招股书,携380个万达广场赴港上市

10月21日,珠海万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商管”)向港交所正式递交招股书,中信证券、摩根大通和瑞信担任联席保荐人。万达商管拟向全球发行股份,用于投资收购扩大在管物业面积,改造场景、硬件,战略投资等。

信息来源:中指研究院综合整理

中指点评:

早在2014年,万达商管的前身万达商业地产登陆港股,并以313亿港元的募资成为当年港股IPO,但由于估值过低等原因于2016年退市。时至今日,轻资产商管业务恰逢资本风口,此前已有宝龙商业、星盛商业、华润万象生活等多家企业赴港上市,“由重转轻”的万达商管,以具备优势的规模和较强的盈利能力,在行业内拥有较大话语权,此时再赴港股,将是获得价值重估的好时机。

品牌动态

1、麦当劳中国新总部大楼正式启用,旗舰餐厅同日开业

10月8日,位于上海西岸的麦当劳中国新总部大楼“巨无霸魔方MCHQ”正式启用。这座潮流科技的“巨无霸魔方”将成为麦当劳中国总部及上海市场办公室超过600位员工的“新家”。与此同时,位于总部楼下的旗舰餐厅也在10月8日开业,餐厅与中信书店合作,首次推出咖啡、书店与迷你剧场结合的亲子空间,为上海消费者带来潮流、欢乐、绿色的创新体验。

信息来源:中指研究院综合整理

中指点评:

消费升级的特征之一便是消费需求和消费场景的细分,消费者愿意为符合他们生活理念的消费场所和内容花费多更时间和金钱。在麦当劳中国新总部旗舰餐厅,艺术、科技、绿色等元素共同打造了一个更加迎合Z世代消费者的复合消费空间,与中信书局合作的儿童主题书店则满足了周边家庭群体消费者的亲子需求,充分契合其“为社区邻里提供美味和美好”的价值观。

2、中国乐高乐园将落地四川,2023年开园

10月21日,英国默林娱乐集团举办“海量想象,蜀你会玩”发布会,正式宣布中国乐高乐园度假区——四川乐高乐园度假区的总体规划。据悉,这座乐高乐园位于四川,主题乐园主体占地约57万平方米。由默林娱乐集团运营,总投资约55亿元。四川之外,已规划在深圳、上海投建乐高乐园,未来或将建设更多乐高主题乐园。ag体育网页版登录平台

信息来源:中指研究院综合整理

中指点评:

大型主题乐园的落地有助于区域形成文旅产业集群,通过乐园IP的延伸,带动其消费辐射范围内购物、餐饮、住宿、休闲等多种业态发展,将游客转变消费者,为周边区域商业地产带来机遇。

3、小米科技15.5亿拿下上海徐汇商办用地,拟建设上海总部

10月21日,上海徐汇区成交1宗商业办公用地,由小米科技底价竞得,成交价15.5亿元,楼面价31001元/㎡。据出让公告显示,地块位于西岸金融城拓展区,致力打造金融、智能化应用集聚高地,要求重点引进金融总部企业、创新型科技企业总部及研发中心。据悉,此地块是小米在2018前规划的上海总部用地,职能包括手机研发、金融、互联网业务等团队。

信息来源:中指研究院综合整理

中指点评:

随着“互联网+”时代到来,互联网大厂业务扩张迅速,员工规模的增长带来对办公空间的更大需求,买地自建和整栋租赁办公楼成为大厂们近年来热衷的事情。由于互联网行业市场变化较快,投资优质不动产可以在享受其增值的同时,成为企业应对行业风险的手段。此外,互联网大厂的落地有助于吸引行业内的其他企业聚集,形成“总部经济”效应,促进地方经济发展。

政策动态

1、住建部、应急管理部:联合发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》

10月22日,住建部、应急管理部联合发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》,从“严格管控新建超高层建筑”,“强化既有超高层建筑安全管理”两方面,对城市超高层建筑的规划建设管理提出提出九点具体要求。

中指点评:

近年来部分城市盲目建设高楼大厦,容易造成资源浪费和安全隐患,也与绿色低碳理念相违背。2020年4月起,国家多次发布建筑“限高令”,且逐渐加码,本次所发政策在“限高”基础上强调要按城区人口规模对城市实施分类管理,并实行超高层建筑决策责任终身制,同时多次提到“消防”、“抗震”。从政策端对新建超高层建筑加以限制,对降低城市安全隐患,促进城市低碳绿色发展有意义。

2、湖南:推进非住宅商品房去库存,促进房地产市场平稳健康发展

10月22日,湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,发布10条措施有序化解非住宅商品房库存,促进全省房地产市场平稳健康发展ag体育-官网app下载。

中指点评:

控制用地总量、满足条件下允许“商改住”、可适当降低商住配比等措施可以从源头上控制非住宅商品房的增量;控制供应、促进租售、鼓励自持等措施可以在控制供应入市节奏、消化库存的同时,解决新市民、青年人住房难的问题,对完善房地产市场供给侧改革有意义;降低交易和使用成本则,有利于吸引购房者入市,提振市场信心。


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